优等生也面临难关 中国地产最后的堡垒 变卖家产自救
联合早报
连万科也会出事吗？
这是在万科传出债务展期谈判失败的消息后，许多投资人的发问。万科是少数中国头部地产公司中至今没有出现公开债务违约的公司。如果说恒大是杠杆太高，碧桂园是在三四线城市的布局出了偏差，那么万科则算得上风格稳健，没有明显硬伤。
加上万科第一大股东是国资深圳地铁集团，有业务和背景的双重加持，许多投资人认为万科应是中国房地产的最后堡垒。
万科应是中国房地产的最后堡垒
但该公司近三个月来频繁卷入负面消息、频频打折出售优质资产，并与各债权方展开债务谈判……显示优等生也到了要渡劫的时候。
中国地产“资优生”万科近期除了卖资产，还传出与贷款机构进行债务展期谈判但遭拒，致使多笔境内债券价格大幅下跌。不过，新华资产管理公司已否认与万科的相关债务传闻。（路透社）
本月初，有传言称万科与多家债权人的债务展期谈判破裂，万科可能即将违约，令万科股价和债券价格双双下跌。债权方否认，万科3月5日回应称，对3月11日到期的一笔6.3亿美元、票面利率为5.35%的美元债，所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。
万科港股6日微微上涨0.73%至5.5港元，仍是五年内最低点。
优等生的难关
去年10月底，万科负面传闻开始发酵，美元债券跌幅一度达20%，境内债也受到影响。
连续下跌一周后，万科召集多家金融机构举行线上交流会。会上，深圳市国资委主任王勇健说，万科是深圳国资体系中的重要成员，如果万科在经营方面遭遇极端风险，国资委一定会动用资金、资源，尽一切可能透过市场化、法治化手段帮助万科守住底线。
获深圳国资委力挺，万科境内外债券逐步企稳。但今年3月，万科多支境内债券再次下挫，最大跌幅达35%。
据《彭博社》报道，中国多家保险公司在内部对万科的债务风险发出了警告。其中两家保险公司要求投资经理密切关注万科的信用风险，另一家则要求其退休金经理减少万科的风险敞口。
专家认为，14亿人住不完不简单等于房产过剩，而是结构性短缺与结构性过剩并存。
中国多家保险公司也是万科的债权人，通过保债计划为万科提供了约400亿元的非标债。《路透社》引述匿名人士消息称，在债务压力之下，万科本月已经向泰康保险、太平保险以及新华保险都提出了债务展期要求。
有市场传闻称，新华保险拒绝了展期要求，新华保险方面3月3日否认该消息，并表示对中国经济发展充满信心，坚决支援中国房地产业健康发展。但次日万科股债双杀的情形说明，新华资产的说法没有说服资本市场。
财新网引述交易人士称，万科获得的保险资金，出资方除了新华保险，还有大家保险、太平保险、泰康资产……部分保险公司自身压力也不小，此外还有不少协力厂商的资金，包括职业年金、企业养老金。因此“谈展期很麻烦，不是保险公司想续就能续”。
报道称，万科此前有两笔保债计划在监管协调下获得三个月展期，但现在三个月时效已过，谈判仍在继续。
保债计划属于私募类型债务。而在公开债务方面，万科上半年将到期170亿元，下半年到期126亿元债券。
2023年9月，国家统计局原副局长贺铿表示，中国现时的房地产供应过剩，“14亿人可能住不完”。
销售不济 “变卖家产”自救？
去年第三季报末，万科货币资金为1036.8亿元，而2022年底万科货币资金还有超2000亿元，仅不到一年时间，手持资金便减少一半。
但这一千多亿元中，剔除预售监管资金和其他受限资金，仅有600多亿可用资金，刚好能覆盖短期负债和一年内非流动负债合约511亿元。《财新》报道指出，如果资金持续流出，万科的现金流将更紧张。
销售仍然是主要的拖累因素。据克而瑞研究中心资料，去年万科合同销售额同比下降9.8%，今年前两个月的销售额分别下降32%和53.5%，月销售额不到200亿元。但即便降幅如此，万科仍然稳坐全国地产销售排名第二的宝座，市场买气之低可见一斑。
面对还债压力，万科开始打折出售自己的资产。去年12月，万科卖掉三家悦榕庄酒店的股权，仅回笼了4.8亿的现金。今年2月，万科将旗下营收第一的商业项目上海七宝万科广场50%的股权，以23.84亿元，近七折的价格，甩卖给香港领展基金。
房地产开发商碧桂园去年陷入财务危机，引发市场忧虑。
中国房企的偿债高峰
万科的危机意味著中国房地产危机仍在蔓延。今年有更多债务到期，偿债压力将比2023年更大，房企风险出清将提速。
国际评级机构惠誉所发布的报告显示，2024年，中国房地产企业到期需要偿付债券的本金将达到7373亿元人民币，较2023年增加11.3%。债券到期峰值是3月和8月。
上述情况不包括此前已出险并已完成债务重组或展期的房企。惠誉测算，已出险房企计划在2024年分期偿付109亿元本金，高于2023年的额度。在销售不景气的情况下，二次出险概率非常高。
在这样的情况下，为缓解房企资金紧张问题，支援项目开发建设交付，官方建立了房地产融资协调机制。截至2月19日，透过银行审批的房地产“白名单”项目融资额已超1600亿元。
官方《政府工作报告》也连续两年未提“房住不炒”。国务院总理李强在报告中说，要有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张；对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支援，促进房地产市场平稳健康发展。
报告也提出房地产发展的新方向，包括加大保障性住房建设和供给、推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等。
分析认为，这意味著中国官方也深刻认识到防风险是底线，在化解风险的基础上，再推出新政策、推进“三大工程”等。
这也是现实的选择。毕竟当前中国房地产业债务风险仍在加速出清中，企业仍在为了到期债务头疼，地方政府则需要小心防范金融风险蔓延，而对于要花费万亿级费用的保障房建设、城中村改造等新方向，双方在精力和财力上，可能都还没有准备好。
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发表于 2024-3-8 10:50:04
